Quito. Una mezcla de estatus y cercanía con la naturaleza alienta a miles de familias quiteñas a comprar su vivienda en los valles. Muchos desconocen que sus casas podrían estar comprometiendo la sostenibilidad de toda la ciudad.
Este artículo pertenece a una serie de notas sobre el tema de ordenamiento territorial para la conservación en el Ecuador.
La creciente presión inmobiliaria afecta los últimos espacios naturales y agrícolas que aún quedan en Quito. Pero que se detenga esta tendencia, es poco probable, según lo explica Esthela Salazar (2020) en su estudio sobre los “Escenarios espaciales para el desarrollo sostenible en Quito”. Al parecer el futuro de estas zonas de conservación dependerá de las decisiones de control que tome el Municipio de Quito. Para ejemplificar esta problemática, analizamos el caso del volcán Ilaló, el cual fue declarado en 2019 en emergencia grave por parte del alcalde Jorge Yunda debido a las construcciones emergentes. La declaratoria sigue vigente, aunque hasta ahora, esto no haya detenido los esfuerzos de edificación en la zona.
Foto tomado de Google Earth correspondiente al año 2021, los parches cafés denotan una movimiento de tierra previo a la construcción.
Al parecer el vender una casa, es la cúspide del iceberg. Atrás de las construcciones existe un proceso de lotificación de espacios rurales sean comunales o privados. La presión por fragmentar el suelo, busca aumentar su precio al poder venderlo en parcelas más pequeñas o legalizar el espacio horizontal para alzar condominios. El tamaño de los predios es variado y el tipo de uso también, desde casas unifamiliares, edificios hasta urbanizaciones completas.
Estos se pueden revisar en el mapa interactivo del Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS) de la Municipalidad, una vez ubicado el predio se puede identificar su número y con este buscar el informe de regularización municipal y obtener toda la información. La Municipalidad de Quito alienta a las personas a revisar los predios que van a comprar para evitar ser víctimas del tráfico de tierras o que estas estén sin posibilidad de edificación. Usando este método de acceso, por ejemplo, se puede detectar un lote de 4.200 m2 titulado en el Cerro del Ilaló en donde según la norma técnica el lote mínimo es de 50.000 m2 por encontrarse en una zona de protección. Para realizar este ejercicio aquí las instrucciones.
Captura de pantalla del sistema de IRM donde se aprecia un predio individual de 4200m2 en una zona donde el lote mínimo es de 50000m2.
Para entender los procesos de ocupación de los suelos del Ilaló se puede buscar referencia en el trabajo de Julio Cabezas del 2016. En este se detalla el histórico de transformación de los suelos de los valles aledaños a Quito desde 1930. Sin embargo, Cabezas señala que, a pesar de los conflictos históricos en la zona entre su población y haciendas, desde el año 2000 cuando se viralizan con la noticia de la construcción del nuevo aeropuerto de Quito y la Ruta Viva. Su apertura aceleró la expansión urbana de los valles circundantes del Ilaló y los conflictos por ocupar los suelos más cercanos a estas vías. El cambio del uso del suelo y las construcciones son más notorias en las laderas del Ilaló que dan hacia Tumbaco y la Merced.
Foto tomada de Google Earth, de la Ruta Viva. Al fondo se alza un conjunto residencial.
Usando el visor del PUOS, se toma como ejemplo, el Proyecto Urbanístico Santa Mónica (en amarillo en el mapa) este proyecto propuesto para su aprobación a la Comisión de Uso de Suelo fue negado en abril del 2019 como lo señala el Informe Nº IC-O-2019-165, pero luego fue aprobada en septiembre de 2019 según la ordenanza No. 003 - 2019 – PUAE. Este proyecto se encuentra junto a la Ruta Viva y dentro de la zona de influencia al Ilaló, cuenta con 12,7 Hectáreas. Los dueños son la Fiducia Rojas.
La ordenanza cambió parte del uso de suelo a residencial. Según el informe el proyecto no era compatible con el uso de suelo del Ilaló, pero la posterior ordenanza afirma que, debido a las consideraciones ambientales del proyecto, este "no causará un impacto desmedido". El IRM registrado permite lotizar propiedades de 200 m2, 500 m2, 600 m2 y 1.000 m2. Estas últimas con una capacidad de construir seis pisos, aunque el informe inicial señalaba la intención de construir hasta ocho. La fragmentación de esta propiedad podría generar 71 lotes según la propuesta inicial de Fiducia Rojas.
Captura de pantalla del portal público del PUOS Quito. El proyecto Santa Mónica se encuentra en amarillo y tiene 12.6 Ha, se encuentra en una de las zonas colindantes a la propuesta de ordenanza AIER Lumbisí Ilaló de la cual se habla más abajo.
Estos cambios de uso de suelo y la expansión urbana genera afectaciones a las comunas al rededor del Ilaló. Un caso donde estas afectaciones tomaron cuerpo es el tema de la comuna Tola Chica que mantiene uno de los pocos remanentes de bosque nativo de la capital, que según lo indica Carrera et al (2020) son necesarios para evitar la alta degradación de suelos y agua que sufre el Ilaló.
Sobre el asunto de Tola Chica, hablamos con Floresmilo Simbaña comunero, quien relata como este territorio sobrevive a pesar de que la “lógica municipal” y en general del Estado que se empeña en poner trabas a las acciones por mantener su territorio indivisible. En este sentido, esta comuna ha sobrepasado barreras legales y técnicas de la administración pública con ayuda de sus habitantes y con “la paciencia de la razón”. Gracias a esto gozan de un sistema comunitario de agua potable con concesión legalizada, aceptación de sus derechos colectivos como comuna según el Art.169 de la OIT y el no pagar impuestos en el SRI según lo estipula la ley.
“Hemos logrado sobrepasar estas barreras, estando siempre un paso más adelante que el Municipio en lo legal y lo técnico”
Floresmilo Simbaña, Comuna Tola Chica
Floresmilo Simbaña, comunero de la Tola Chica. Entrevista realizada en la casa de las comunas de Quito. Foto: @TeodoroVega
No todo ha sido fácil, menciona Simabaña, estos esfuerzos contaron con detractores de la propia comuna quienes "impulsaron acciones nefastas alienados por traficantes de tierras con interese en fragmentar la comuna y lotizar". A pesar de todo, estas disputas han fortalecido el sistema de ordenamiento territorial comunitario que se organiza en tres partes: una para los asentamientos, otro para regeneración y otra para conservación.
En el 2.003, los conflictos por los usos de suelo, tomó momento con la destrucción de un vivero comunitario en rebeldía por que la Asamblea Comunal no aceptó un proceso de parcelar sus tierras. En la actualidad, la comuna cuenta con mejores acuerdos sobre el uso de los suelos y busca evitar dividir la propiedad a través de reglas consensuadas con sus comuneros, por ejemplo, solo se permite edificar el 30% de la propiedad. Sin embargo, alrededor de la comuna se levantan nuevos barrios amurallados, con servicios de alcantarillado, agua potable y con una presión de expandirse a zonas aún no ocupadas. Al final el temor es quedar cercados por estos proyectos inmobiliarios.
La última disputa por el suelo en el Ilaló fue con el Municipio de Quito en 2015, por el "Proyecto de ordenanza que regula el área de intervención especial y recuperación AIER Ilaló-Lumbisí". Las AIER son un tipo de clasificación del subsistema de áreas protegidas de la capital. Según Simbaña este proyecto no contó con la socialización adecuada a las comunidades circundantes. Un análisis hecho por Fundación Futuro Latinoamericano (FFLA) describe este conflicto, sus causas y consecuencias.
En resumen, la discusión de esta ordenanza causó varias posiciones entre diferentes actores alrededor del Ilaló y su protección. Estas posiciones responden a intereses políticos, técnicos y económicos. De la sistematización de las entrevistas presentadas por FFLA se percibe un bando de personas con interés en el uso de estos suelos para generación de ingresos y por el otro, uno con una ideología más centrada en la protección del Ilaló y un uso acorde.
Esta ordenanza aún no es aprobada, aunque si fue analizada por el mismo Municipio en el informe Técnico AIER llaló – Lumbisí del 7 de junio del 2019 que respondió a la declaratoria de emergencia propuesta por el Alcalde. Este informe señala claramente que “la zonificación de ciertas áreas -propuestas en esta ordenanza- no responde a la constitución de zonas de amortiguamiento para contener la presión urbana”, en otras palabras, la ordenanza "AIER Ilaló-Lumbisí", no protege las zonas más vulnerables a la presión de las construcciones sino más bien deja indeterminadas ciertas zonas.
Dentro de este mismo informe se declara que la Zona 1 de Amortiguamiento y más cercana al área propuesta de conservación ya cuenta con cuatro Proyectos Urbanísticos Arquitectónicos Especiales (PUAE), de los cuales el de San Patricio ya se encuentra aprobado y el de Santa Mónica antes descrito. Todos los PUAS son presentados en este informe en un mapa que se presenta a continuación.
Mapa presentado en el informe municipal sobre la propuesta de ordenanza la AIER Ilaló-Lumbisí. Se pueden observar puntos de color negro en cada PUAEs. Estos se encuentran en la zona de amortiguamiento de esta propuesta a área protegida. El tipo de uso propuesto en estas zonas según el mismo informe no aportan a quitar presión inmobiliaria del Ilaló. Fuente: informe Técnico AIER llaló – Lumbisí del 7 de junio del 2019
Lo interesante de estas PUAEs es que según el mismo informe no cumplen con los parámetros de edificabilidad dictados por el Plan del Uso y Ocupación del Suelo (PUOS) . La respuesta de esta inconsistencia podría explicarse en el cambio de regulación sobre estos proyectos urbanísticos, como el de Santa Mónica, al ser excluidos de acogerse al PUOS por la reforma a la ordenanza 127. Esto sumado a las incoherencias reportadas en el informe de la ordenanza "AIER Ilaló-Lumbisí" dejan vacíos para comprender los mecanismos reales para la protección del Ilaló frente a la presión inmobiliaria. También es interesante revisar que se excluyen a los Planes Parciales de acogerse al PUOS debido a que precisamente Tumbaco cuenta con un Plan Parcial de Desarrollo y el ordenamiento territorial de este ya está normado en la ordenanza de zonificación 29 del 2007.
Captura de pantalla del portal del Municipio de Quito. Reforma a la ordenanza 127, donde se excluyen a acogerse al PUOS vigente a los proyectos urbanísticos.
Lo antes descrito no es sorpresa para Javier Carrera de Guardianes de la Semillas, los incentivos para ampliar las construcciones sobre suelos productivos y de conservación como el Ilaló son mayores que los que existen para preservarlos. Esta red ha documentado varios casos insólitos en donde la propia normativa municipal es punitiva cuando se trata de conservar suelos, agua y bosques. Por ejemplo, un guardián, como se denominan los miembros de esta red, posee cuatro hectáreas en Cunuyacu que deseaba dedicar a la permacultura; sin embargo, debido a las reglas municipales y zonificaciones del lugar tuvo que lotizar el terreno. Por esto, a Carrera no le extraña que cada día emerjan urbanizaciones amuralladas en la zona de influencia del Ilaló. La presión por cambiar el uso de suelo agrícola por vivienda es enorme y el Ilaló es una de las zonas donde se observa este cambio.
"Las urbanizaciones en el valle de Tumbaco emergen como hongos después de la lluvia"
Javier Carrera, Guardinas de la Semillas.
Hace poco, esta red se vio envuelta en una “tergiversación por parte de la empresa inmobiliaria Andino y Asociados” la cual lotizó 6.5 hectáreas en Chiviqui en el bosque protector del Ilaló. El proyecto se llama TerraViva y su gerente asegura que su proyecto es ecológico. Para Carrera este proyecto está lejos de cuidar la naturaleza y se constituye en una forma de enverdecer un problema latente. La Red de Guardianes de las Semillas en diferentes comunicados advierte la importancia de la conservación de la zona del Ilaló, por su importante rol en los sistemas agroecológicos de la Quito.
Captura de pantalla de la página web de la lotización TerraViva Fuente: www.terraviva.com
Proyectos inmobiliarios como el TerraViva ponen en evidencia que el Municipio conoce de la problemática; y, aunque ha intentado responder ante la ciudadanía a través de la Agencia de Control, no existe aún acciones concretas. De igual manera es evidente, por todos los informes aquí presentados, que cuenta con las herramientas legales y técnicas para proteger esta zona como lo demuestran ordenanzas e informes técnicos que son elaborados dentro de institución. Pero también por otro lado, se evidencia que la Municipalidad emite ordenanzas e informes técnicos favorables a la edificación en este bosque protector.
De igual manera queda demostrado que la presión inmobiliaria es real, como lo muestra su propio catastro de predios que de manera pública se pueden revisar en el Plan de Uso y Ocupación de Suelos. La política municipal entonces no es clara y como advierte la investigación de Salazar 2020, en un escenario sin normas de control y poca voluntad política, la disminución de las zonas de conservación de Quito será inminente. El caso del Ilaló es solo uno de los ejemplos de cómo cada día desaparecen los recursos naturales de la ciudad y con ellos, las posibilidades de vivir mejor.
Nota 1: Existe un compendio de leyes que enmarcan la política de usos de suelo de conservación. Entre estas el Código Orgánico Ambiental artículo 105, la Ley de Ordenamiento Territorial de Uso y Gestión de Suelos, la ley Orgánica de Tierras Rural y Territorios Ancestrales y la Ley de Aguas, cada una con un ministerio rector. Estas instituciones deben aportar al sustento de las decisiones que se tomen con respecto a la clasificación para el ordenamiento territorial de las zonas de conservación y agrícolas del Distrito Metropolitano de Quito. A pesar de que las municipalidades gocen de autonomías en cuanto a esta competencia, el caso del Ilaló demuestra la necesidad de una visión multisectorial e interinstitucional vinculante.
Nota 2: Si existen entre quienes nos leen más evidencia al usar el sistema de catastro web pueden enviarlo a nuestro email bitacoraec@grupovinculos.com.
[1] Cabe reflexionar que lo que conocemos de la población de Quito y sus primeros asentamientos es poco[1], pero según María Ugalde (2019) al parecer existe evidencia muy antigua que las primeras comunidades quiteñas se desarrollaron en las faldas del volcán Ilaló.
Estaba buscado donde suscribirme a la pagina para que me notifique nuevos reportajes y no lo encontré. Si no lo tienes deberías agregar al botón.
😀Felicitaciones, excelentes reportajes. Me los leí creo que todos, gracias por hacernos ver lo que muchas veces no nos damos cuenta.
Felicitaciones.